闭上眼睛想象一下：空气中弥漫着花草的气息，坐在宽敞的露台上，阳光慵懒地洒在身上，微风送来感人的闲适……这种花园洋房的生活，穿越了建筑史上的时空，款款而来。

　　居住来源于生活。花园洋房这种建筑形态的兴起，代表并记录着中国居住形态的变革，也孕育着人们回归自然、追求品质生活的梦想。当大家不再把房子只当做一个栖身之所，当大家更加渴望与自然更好的融合，与邻里更和谐的关系，回归洋房时代，迅速普及为全民的居住追求。

　　花园洋房是一类安逸、闲适生活方式的代言词。它早已经不仅仅是某种房子的称呼了，它意味着一类亲近自然、宁静平和、舒适随性，同时还不慌不忙的居住方式及生活态度。在今天，花园洋房不再只是房子，而是生活方式以及生活本身。

　　通常认为，中国最早的花园洋房源于20世纪初期，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商在租界内针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的一种稀缺住宅产品，相当于目前房地产市场中的独栋别墅。

　　1860年天津开埠，九国列强设立租界。随着港口贸易的发达、外国资本的输入，天津租界迅速发展起来。各种要人、富人、文人纷纷涌入，争相置地建房，花园洋房也随之兴起。在著名的五大道、马可波罗广场等地，分布着许多法式、意式、西班牙式、英国乡村别墅式等不同风格的三、四层住宅，别致而气派，往往还带有宽阔的草坪、环绕的绿树，“花园”必备且“洋”气十足。

　　时至今日，一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，先在南方城市热身，2000年后随“南方军团”挥师北上。2003年，花园洋房进入天津市场。

　　天津的第一个花园洋房项目是万科水晶城。亮相伊始，那种五大道式的复古外檐、一户一退台的曲径通幽、别出心裁的园林绿化、宽敞明亮的横厅设计，在水晶城的实楼示范区内被展现得淋漓尽致，引起天津房地产业界广泛关注，同时也成为新洋房生活的样板。

　　经过近8年的发展，洋房产品已经在天津楼市遍地开花，涌现出洛卡小镇、依云小镇、恒大名都、恒大绿洲、首创溪堤郡、首创福缇山等典型代表，填补了别墅与普通高层公寓之间的市场空白。

　　如今的市场，越来越多的项目打出“洋房”概念。可究竟这是一个怎样的产品？业内似乎并未给出一个具体答案。

　　专家称，狭义的花园洋房，就是Garden Villa(花园别墅)，指带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，包括独栋、双拼、联排别墅。广义的花园洋房，则不再仅局限于别墅，在某种意义上称之为“Garden House”或“Garden Apartment”更贴切些。

　　严格讲，花园洋房只是一种介于别墅与普通公寓之间的建筑概念，虽然没有技术指标的限定，但还是有一定的产品标准的。中原地产经过调研，曾经对花园洋房做出过一个自己的定义：第一，容积率一般不超过1.5，6层以下多层板式建筑，以4层为主。第二，建筑风格洋味十足，多为欧洲、北美等外国风光，也有少许南洋风格。第三，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好性，花园为大家所共有，实现居者有花园，形成有一定规模的社区。第四，建筑设计手法丰富，应有退台(向上的每层都往北退，以留出室外平台)、错落(3至5层结合，或不同单元前后错开)、外挂楼梯等元素。第五，室内情趣空间要比较丰富，应该有阳光房、天井、私家庭院、露台花园等设计，使居住更显舒适与个性。第六，普遍分布于市郊一带，环境舒适而宁静，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等标准较高。

　　具体缩写为：户户有花园的外国建筑风格的低密度住宅。这将花园洋房的概念推向了一个极致——真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。

　　“花园洋房大量出现是伴随着郊区化居住的兴起而发展起来的。”天津伟业房地产投资顾问有限公司总经理李健龙介绍说，“随着天津中心地段可供开发土地数量的日益减少，近郊新兴区域开始崛起，为住宅郊区化提供了载体，天津楼市也迅速向外扩张，低密度住宅则是郊区楼市的主打卖点。花园洋房正好填补了高层和别墅之间的空白。”

　　花园洋房的最诱人之处，在于其较低的总价和较好的居住环境。在价格方面，相对于总价数百万的联排、双拼别墅而言，其价格往往更为宜人。而在居住品质方面，花园洋房功能设计最大限度满足了享受需求，追求“私有化”景观和空间。花园洋房通常拥有私家停车位、专属花园，功能细分的每一部分空间都接近合理，其住宅的室内空间面积，在尺度上满足一个舒适的度量，又不浪费空间。在外墙贴砖、铸铁栏杆、情趣空间等细节上的把握，又使得整个建筑“洋味儿”十足。对于那些资金实力有限，但又向往“有天有地贴近自然”的低密度生活的置业者，花园洋房无疑是最好的选择。

　　在产品定位上，开发商往往将洋房定为面向改善市场，户型面积设计得较大。比较典型的楼盘如天津碧桂园、恒大绿洲、恒大名都、远洋风景、首创溪堤郡、首创福缇山、首创福特纳湾、金隅悦城等等，产品主力户型设计得都比较大，三室超过140平方米。这些项目户型布局方正，功能齐备，尺度舒适，而且还加入跃层、挑空、层层退台等许多情趣设计。可以肯定的是，在目前宏观调控政策严格控制大户型的背景下，类似的舒适版洋房产品未来会越来越少、越来越远，它的稀缺性也会越来越强。

　　我特别喜欢带一楼院子的房子，想着老了以后能在自家院里养花弄草，当两天“园丁”。所以就买了一套水晶城一楼带小院、带地下室的洋房。

　　住在这里感觉特别舒服。小区里小超市、理发店、银行、早点铺、小诊所什么都有，出家门步行几分钟就能到。小区绿化也特别好，去年物业又投了好多钱给小区补种了好多大树。晚上在小区里溜溜弯，跟在公园里似的。

　　我们家这套房子，有一个30多平方米的大院子，还有一个20多平方米的半地下室。我在院子架起防腐木的花架，种上葡萄、爬山虎，还有一棵石榴树，再摆上几个泥盆养金鱼。半地下室我改造成了书画间，平时没事的时候可以在里边练练字、看看书。劳累了一辈子，到老了总算能过两天安逸的日子了。

　　我是学历史出身，特别喜欢安静。之前一直都是在市区住，是那种老式的公房，公共环境也比较差，比较拥挤，也吵。2006年买了洛卡小镇的洋房。

　　洛卡小镇在外环线外，当时好多同事都说太远了，以后住起来不方便。现在我搬进来两年多了，倒感觉已经习惯了。

　　出了外环线，空气都比市区要好很多。现在这个季节，我们小区里的桃树、梨树、海棠树、丁香树什么的都开花了，粉的、红的、白的，漂亮极了。现在如果没有特别需要应酬的事，我和爱人很少在市区活动，一般下了班就回家。晚上吃过晚饭，在小区里走一走，一天工作的辛劳都缓解了不少。

　　随着城市的外扩，外环线已经不再是一个遥不可及的地理概念了。像我们这边，靠近友谊路延长线，周边这些年已经发展了很多，附近吃饭的小饭馆、买东西的小超市什么的开了不少，基本的生活需求都能解决。而且我听说，这边以后还要建一个大型的商业中心。到那时候，生活就更加便利了。

　　密度低、户型舒适、富于情趣、追求“私有化”景观和空间、主要面向改善型客群的花园洋房，在2011年仍十分给力。不过和前些年相比，这类产品更多地将会出现在混合型社区中，成为填补别墅与普通高层之间市场空白的重要力量。在设计上，部分项目压缩户型面积以降低总价，部分则保持足够的舒适性以维持其稀缺性。

　　目前，类似于万科水晶城、洛卡小镇、依云小镇这样的纯洋房社区，在天津市场已基本绝迹，取而代之的是“别墅+洋房+高层”的组合。

　　如万科在去年底一口气推出3个项目：锦庐、东丽湖万科城溪岸和金色雅筑，这些项目均为混合型社区，都是15到21层的高层、小高层公寓搭配5、6层的花园洋房。位于津滨大道张贵庄新市镇的金隅悦城，产品包括3层的联排别墅、7层电梯洋房、9至12层小高层公寓。与之相邻的远洋风景，包含18层高层、11层小高层、7层电梯洋房。津南区八里台镇天津碧桂园，包括3层联排别墅、6层洋房和25层高层。

　　受到国家限制大户型豪宅、鼓励中小面积户型政策的影响，很多开发商也对洋房产品的户型面积进行了压缩，推出了“迷你”版洋房。

　　如万科锦庐的主力产品与水晶城相同，都是层层退台，但户型却对每一户的面积整体进行了压缩：首层户型建筑面积平均145平方米，二层至四层平均130平方米，五层平均120平方米。东丽湖万科城溪岸推出的7层精装电梯洋房，户型面积在90平方米至120平方米之间。万通生态城新新家园项目，多层花园洋房层数为6至6.5层，户型面积区间为100至187平方米。米兰东湖湾5层到顶的洋房，推出了83平方米的两室，并赠私家花园和露台。远洋风景推出了90平方米的小三室洋房户型。

　　从开发商反馈的信息看，目前天津洋房产品客群大多属于改善型。他们非常有置业经验，也很清楚以后如果再找这种低密度洋房的话，肯定是不好找了。特别是在“限购”政策出台之后，本来想买100平方米的客户，会考虑一步到位直接购买140平方米的户型，进行置业“跳级”。因为反正只能再新购一套，还不如直接买一个舒适度高一点的。

　　受此影响，天津很多洋房项目仍然在产品舒适度上下功夫。如恒大绿洲、恒大名都的洋房，面积都超过140平方米，还有跃层设计；天津碧桂园的洋房，140平方米户型设计成四室，满足三代同堂家庭的需求；首创福缇山、首创福特纳湾的主力洋房面积也都在140平方米上下。

　　花园洋房迥异于普通多层住宅的气质是怎样的？为什么敢于标出高出普通住宅的价格？花园洋房最令我们一见倾心的产品细节是什么？又为我们勾勒出怎样的一幅生活图景？层层退台、外跨楼梯、入户花园、花样立面、精致园林……一个个别致的风情标签，为我们勾勒出一个精致的洋房生活。

　　这是花园洋房最吸引购房者的风情标签之一。利用每上一层向后退的一部分，给上面楼层空出一个露台的面积。也就是说，一层户型的部分屋顶，是二层的露台；二层户型的部分屋顶，又是三层的露台，以此类推。一般露台的面积在10至20平方米左右。而且和普通住宅长方形阳台不同的是，花园洋房的露台是四方的，亲朋好友可以支起把阳伞围桌而坐，加上没有顶，更加有花园感。而且，花园洋房的露台并不计入出售面积，属于赠送部分，让购房者得到实惠。典型项目如恒大绿洲、恒大名都。

　　外跨楼梯是花园洋房的另一大风情标签，与层层退台相辅相成。由于每户的阳面都有一个露台，依托每上一层向后退的一部分，将上楼的楼梯外跨在建筑物外。这样，就改变了传统普通住宅的入户方式。一层住户可以从小院直接入户，二层、三层、四层的住户通过外跨楼梯拾阶而上，每一户都可以实现独立入户，大大增加了居住的私密性。而且，外跨楼梯设计还使洋房的公摊面积大大减少，增加了每层住户的使用空间。典型项目如恒大绿洲、恒大名都。

　　这是南方住宅非常典型的一种设计。每户的入户门与楼梯之间的位置，设计出一个10平方米左右的空间。业主入户时，通过楼梯需先经过这个空间才能进入家门。这个空间可以是两面或三面通透的，业主可以种植一些绿色植物，也可将家里的鞋柜放在这里。典型项目如恒大绿洲、恒大名都。

　　和普通公寓相比，花园洋房更追求居住的舒适性，因此在户型面积配比上更加大气。通常，都是三室两厅的户型，面积在140平方米。户型布局方正，功能区、会客区及居住区完全分离，使私密性增强。而且，一层都带私家花园，顶层都带大露台，部分产品还有复式结构、挑空设计，类似于别墅的感觉。典型项目如天津碧桂园、远洋心境、天房美域叠拼House、恒大绿洲、恒大名都。

　　普通住宅如同兵营，每个楼外观都相同。花园洋房的外立面却富于变化，铁艺栏杆、台阶式建筑造型、遮阳房檐、仿古饰面砖、装饰性空调位等等充满情趣的细节，令花园洋房的建筑外檐具有多样性。业主可以按照自己的爱好，选择个性化的产品。典型项目如首创溪堤郡、首创福特纳湾、首创福缇山。

　　花园洋房的超低容积率，使得园林景观设计更加有施展空间。丰富的树种、多层次绿化、花架连廊、艺术小品雕塑、小桥流水、假山喷泉……这一切都为花园洋房带来更多的附加值。代表项目如恒大绿洲、恒大名都、金隅悦城、星耀五洲、天津华侨城。

　　首创·福特纳湾的容积率只有1.0左右，洋房产品主打北美风格，5层、6层到顶，主力户型为90平方米两室及130平方米三室，户型布局方正通透，面积适中。

　　金隅·悦城的7层电梯洋房，户型面积120至150平方米，均为一梯两户设计，每户南北通透，大开间，短进深，舒适度极高。

　　远洋新干线层电梯洋房，平均户型面积约140平方米。建筑设计充满情趣，采取层层退台的设计，1层赠南北花园，2层赠小院，3层和5层赠送飘窗，4层和6层赠送露台。这样，每一户都拥有一个接近自然的空间，满足了住户休闲生活的需要。户型设计南北通透，超大面宽，倍享自然阳光。

　　恒大名都的3+1情景洋房，每个楼栋只有6户人家，居住密度非常低。1层是一个四室两厅的大平层，并赠送一个超大面积的小院，住户可从小院内的门廊直接入户，保证了首层居住的私密性。2层是一个三室两厅的平层户型，业主通过外跨楼梯经阴面的私家门厅入户，阳面赠送一个超大的花园露台。3层是一个四室两厅的跃层，每户赠送了4个露台，客厅处采取挑空设计，大大增加了室内的空间变化，实现了别墅居住的感觉。

　　远洋风景采取英伦风格设计，7层英尚洋房，两室面积可以做到80平方米左右，小巧精致。社区采取双U型公园规划，绿化率超过45%，让每一户推开窗子都能看到风景。

　　恒大绿洲共规划有3+1情景洋房61栋，户型特色与恒大名都基本相同。社区拥有完善的社区配套，包括约6.7万平方米的铂金超五星级酒店、约2.1万平方米的国际会议中心、约4.1万平方米的温泉中心及贵宾楼、约1.6万平方米的运动中心、约0.8万平方米的娱乐中心、约0.9万平方米的饮食中心、约0.4万平方米的商业中心以及约0.5万平方米的综合楼。小区还有近4200平方米的幼儿园，为业主子女提供优质的基础教育。

　　天津碧桂园的洋房6层到顶，采取欧式风格。主力户型142平方米，做到四室两厅两卫。南北通透，进深只有11.3米，客厅开间达到4.5米，主卧开间达到3.8米，居住舒适度极高。厨房外跨工作阳台，主卧内套书房，实现动静分离，功能分区清晰。